Přinášíme aktuální informace o vývoji výstavby supermarketu ve Starém Plzenci. Dne 13. července proběhla více než tříhodinová porada zastupitelů, členů pracovní skupiny pro supermarket a externího právníka města ohledně smluvní dokumentace na právo stavby. Na schůzce jsme řešili dotazy a připomínky ke znění smluv. V tomto článku se podíváme na to, co se na schůzce konkrétně projednávalo a jak se situace dále vyvíjí.
Pro podrobnosti o tom, co ovlivnilo aktuální stav a proč bylo zvoleno právo stavby si vás dovoluji odkázat na předchozí článek zde. V tomto článku shrnuji všechny podstatné souvislosti.
Připomeňme, co je právo stavby
Pro připomenutí, právo stavby znamená, že stavba bude sice ve vlastnictví investora, pozemek ale zůstává ve vlastnictví města, pouze jej za úplatu poskytne investorovi pro vybudování a provozování stavby, za podmínek daných smlouvou a po určitou dobu. Poté se pozemek městu navrátí. Celá smluvní dokumentace je poměrně složitá a sestává ze tří souvisejících smluv:
- Smlouva o smlouvě budoucí o právu stavby
- Smlouva o právu stavby
- Plánovací smlouva
Každá ze smluv se zabývá určitou částí celého záměru. Rozepisovat, co konkrétně která řeší, zde nebudu. Není to podstatné. Podívejme se raději na některé konkrétní body.
O čem jsme jednali
Na úvod je nutné říci, že veškeré úpravy jsou pouze návrhem, který bude dále projednáván s investorem. V tuto chvíli nevíme, jak jednání dopadne a jaké finální znění smluv bude. Zároveň v současnosti stále jde o neveřejná jednání, což budu v textu respektovat.
Přiznávám, že informovat vás o řešení připomínek smluvní dokumentace, jejíž znění nemáte před očima a nelze ho sem přiložit, je obtížné. Přesto se vám pokusím podstatné informace předat.
- O úpravách, které mají zajistit, aby investor nemohl v budoucnu bez souhlasu města měnit účel stavby, její objem a výšku a charakter plánovaného veřejného prostranství jsem psal v předchozím článku. Na návrh ostatních zastupitelů a právníka došlo k dalšímu zpřesnění, aby zmíněná kontrola byla skutečně zajištěna.
- Navrhuje se úprava doložky o mlčenlivosti tak, aby smlouvy bylo možné v určitou chvíli zveřejnit občanům.
- Řešily se smluvní pokuty.
- Investor se ve smlouvě zavazuje městu také poskytnout peníze na konkrétní investice – hřiště v Sedlci a nákup vozu pro hasiče. Řešily se podmínky, za kterých peníze město získá. S tím se pojí odstavce hovořící o posudku nezávislých expertů, zda zmíněné akce byly realizovány. Ten se jeví jako nadbytečný. Jestli je stavba hřiště zkolaudována, či zda je auto pořízeno, je jednoznačně zřejmé i bez posudku.
- Řešily se podmínky, v jakém stavu bude pozemek, případně stavba, po uplynutí zmíněné lhůty městu navrácen.
Projednávali jsme i další body, většinou však šlo o technikálie, které bez citace konkrétního znění smluv nemá smysl popisovat. Jeden bod je však předmětem velkých diskusí.
Diskuse nad finančním přínosem
Nejdiskutovanějším bodem je tzv. Výše stavebního platu. To si představte jako takové nájemné, které investor bude platit městu za to, že smí na jeho pozemku postavit a provozovat stavbu. Sestává ze dvou částek. Jedna částka se platí po dobu, než se stavba postaví. Odlišná částka se potom platí po zbytek doby, po kterou je stavba provozována podle práva stavby (v tomto případě 50 let s možností prodloužení o dalších 10).
Nejprve si uveďme podstatné souvislosti, které mohou mít na výši stavebního platu vliv:
- Stanovili jsme poměrně přísné architektonické, urbanistické a provozní požadavky na podobu stavby, které investor musí dodržet.
- Smlouva řeší kontrolu města nad záměrem po celou dobu trvání (50 let). Stanovuje, co investor v průběhu desítek let smí nebo spíše nesmí, provádět, a k čemu potřebuje souhlas města
- Investor musí zaplatit demolici stávající administrativní budovy na své náklady
- Ve smlouvě uvedená výše stavebního platu vychází z nabídky, se kterou se investor účastnil výběrového řízení. Ačkoliv je jediným účastníkem, stále se jedná o řádnou nabídku.
Mnoha z nás, včetně mě, se současná výše jeví jako nízká, pokud uvážíme, že se bude vyplácet po desítky let. Někteří navrhují, aby si město nechalo zpracovat posudek na obvyklou výši stavebního platu stejně, jako se to dělá v případě cen nemovitostí.
Při posudku na cenu se stanovuje tzv. Cena v místě a čase obvyklá na základě alespoň tří obdobných případů. To je zde kámen úrazu. Domnívám se, že právo stavby je tak specifické, že nelze cenu (v tomto případě výši stavebního platu) v místě a čase obvyklou určit.
Pokud by se to podařilo, budu jedině rád a tento krok podporuji. Vnímám ale komplikace s tím spojené.
Lze přínosy pro město měřit pouze peněžním ziskem?
Dovolím si zde ještě jednu úvahu. Je pravda, že město má ze zákona povinnost jednat s péčí řádného hospodáře. To však nutně neznamená přijmout nejvyšší peněžní nabídku (nebo nejnižší pořizovací cenu). Jde o ekonomickou výhodnost zahrnující i další faktory.
Požadujeme poměrně přísné nároky na kvalitu architektury a veřejného prostoru, na čemž od počátku konzistentně trvám. I ve výběrovém řízení tvořila architektonická kvalita 50 % hodnocení.
Výsledkem je, že máme velmi kvalitní návrh, který popisuji v předchozím článku. Tedy za cenu nižšího stavebního platu, na kterém vyděláme méně, získáváme velmi kvalitní řešení, které pro město a jeho obyvatele přináší dlouhodobě hodnotu. A i nepeněžní hodnoty je možné za použití určitých metod (CBA, WTP, …) vyjádřit v penězích.
Osobně považuji zisk kvalitně řešené stavby citlivě zasazené k historickému centru a s příjemným veřejným prostorem pro lidi, ale s menším peněžním ziskem do kasy města, za lepší variantu, než kdybychom měli nabídku na vyšší částku, ale se stavbou typické plechové haly bez příjemného prostranství, která by podobu centra spíše poškozovala. Taková stavba onu hodnotu dlouhodobě městu nepřináší.
Tento pohled jsem se naučil ve Vídni. Tam na podobné investice do veřejně přínosných staveb dokáží nahlížet i tak, že nemusí mít nutně peněžní návratnost. Menší zisk je kompenzován dosaženou kvalitou pro obyvatele, kterou má město zajistit.
Roli hrají též souvislosti s brownfieldem, o kterých jsem mluvil v předchozím článku.
Netvrdím však, že by peněžní zisk nebyl důležitý. Pokud by se podařilo vyjednat vyšší stavební plat, jedině dobře.
Co se bude dít dál
Právník do smluv zapracuje připomínky ze schůzky a upravené znění bude projednáno s investorem. Na to by měly navázat další porady zastupitelů a pracovní skupiny pro supermarket.
Následně bude svoláno mimořádné zastupitelstvo, které bude jednat o schválení smluvní dokumentace. Další vývoj bude záviset na tom, zda smlouvy budou, či nebudou schváleny.
Předpokládaný termín je 3.srpna. Oficiálně zatím stanoven nebyl. Jakmile bude termín závazně určen, bude zveřejněn na úřední desce města, a to 7 dní před konáním zasedání.
Poděkování závěrem
Diskuse byla ze strany opozice i koalice po celou dobu schůzky věcná a konstruktivní a opravdu směřovala k řešení společného cíle. A za to svým kolegům zastupitelům děkuji.
Velké poděkování patří také externímu právníkovi města. Byl přítomen po celou dobu, vše na místě vysvětloval a pohotově reagoval na všechny připomínky. Posoudit během pár vteřin všechny možné dopady při úpravě takto složitých smluv není nic jednoduchého.
