Souvislosti výstavby supermarketu ve Starém Plzenci

Téma výstavby supermarketu v našem městě rezonuje již řadu let a v posledních týdnech se znovu dostalo do centra pozornosti. Na sociálních sítích se objevilo mnoho názorů a informací, které se už musely pro běžného občana stát nepřehlednými. Pojďme se proto podívat, srozumitelně a věcně, jak to se supermarketem skutečně vypadá. Naším cílem není nikoho přesvědčovat ani vyvolávat spory, ale informovat a přinášet fakta, ze kterých si každý může udělat vlastní názor.

Co se v článku dočtete

1. Podstatné souvislosti – jaké okolnosti záměr supermarketu a jeho řešení ovlivňují
2. Jak to začalo a jak to souvisí s dneškem – přehledný souhrn celého více než patnáctiletého vývoje a jak to ovlivňuje současnou podobu
3. Příprava současného záměru – jak a proč vznikla aktuální podoba
4. Proč právo stavby, a ne přímý prodej – vysvětlení, co je právo stavby a proč je pro město výhodnější
5. Výběr vítězného návrhu a smluvního partnera – jak probíhalo hodnocení komise, proč byl vybrán současný uchazeč a jaké kvality jeho návrh přináší
6. Kvality předloženého návrhu – čím je návrh architektonicky zdařilý a jaké přínosy z toho plynou
7. Diskuse nad zněním smlouvy – co je kritizováno, připomínky a sporné body
8. Další kroky – co se bude dít dál

Jedná se o dlouhotrvající záměr, který se řeší více než patnáct let a podílela se na něm řada lidí. Osobně se celému tématu supermarketu aktivně věnuji už druhé volební období a záleží mi na tom, aby v našem městě vznikl moderní obchod s vysokou architektonickou kvalitou a důstojným veřejným prostorem místo typové plechové haly, která by hyzdila centrum. A stejně tak mi záleží na tom, aby celá komunikace kolem supermarketu byla otevřená a srozumitelná.

Podstatné souvislosti

Na úvod si řekněme, jaké okolnosti celý záměr výstavby supermarketu ovlivňují. 

• S výstavbou supermarketu se obvykle pojí značné nároky na potřebnou plochu pozemku a dopravní napojení. Samotná prodejní plocha se pohybuje obvykle okolo 1500 m² a váže se k ní potřeba rozsáhlého parkoviště (minimálně okolo 40 až 50 aut). Takové parkoviště klade určité nároky na dopravní připojení ke komunikaci a další požadavky vyplývají z potřeby pohybu zásobování. Obchodní zařízení obdobného rozsahu má svou spádovou oblast, jež je větší, než území našeho města. Využívat jej jistě budou i zákazníci z okolních vesnic. V našem městě není mnoho ploch, které by měly dostatečnou výměru pro realizaci záměru. Z toho výstavba v lokalitě „Žluťáku“ je vyloučena výsledkem referenda.
• Naše město má svou hodnotnou historii. V mnoha lokalitách nalezneme dochované stopy odkazující na minulost. Umístění takové stavby v blízkosti centra má vliv na jeho podobu, a to i v dálkových pohledech například z rotundy a též utváří vstup do historického jádra. Z toho vyplývají náročnější požadavky na architektonické ztvárnění. Typizovaná plechová hala je obvykle nenaplní.
• Je také nutné zohlednit, že monofunkční stavba je zpravidla uzpůsobena jedinému účelu a jinou náplň neobsahuje. Po letech může provozovatel budovu z jakéhokoliv důvodu opustit, stavba však zůstává a nemusí se pro ni najít jiné vhodné využití. Taková stavba následně chátrá a je to první krok ke vzniku brownfieldu (nevyužívaný a zanedbaný areál či pozemek). Je rozumné vzniku takových lokalit v centru města předcházet. 
• V neposlední řadě supermarket o ploše nad 1000 m²  může vzniknout pouze tam, kde to územní plán umožňuje. V našem územním plánu jsou takových lokalit jen jednotky – plochy výroby VX, kam lze za určitých podmínek obchodní zařízení umístit a plochy občanské vybavení komerční OM. Většina z nich ale nemá potřebnou výměru a reálně by v úvahu přicházely dvě, možná tři. Jakékoliv jiné umístění vyžaduje změnu územního plánu.

Jak to začalo a jak to souvisí s dneškem

Podívejme se na to, co vše se již událo v průběhu let a popišme si souvislosti, které mají dopad na současný vývoj:

• V roce 2009 vznikl návrh supermarketu v areálu bývalého sběrného dvora od renomovaného ateliéru Soukup-Opl-Švehla. Po architektonické stránce byl kvalitní. Není mi známo, proč nebyl v té době realizován.
• V roce 2016 existoval záměr na výstavbu supermarketu naproti základní škole v místě tzv. „Žluťáku“ od společnosti A+R (zastupující Penny Market). 
• Ve stejném roce se uskutečnilo referendum o výstavbě v této lokalitě. Výsledkem je odmítnutí výstavby prodejny větší než 200 m² . Výsledek referenda je stále platný a je nutné jej respektovat.
• V roce 2019 proběhla anketa s cílem zjistit zájem občanů o vybudování obchodu. Zúčastnilo se 697 občanů, z nichž 77 % (necelých 10 % ze všech obyvatel) bylo pro výstavbu supermarketu.
• V návaznosti na výsledky ankety Zastupitelstvo uložilo radě města oslovit obchodní řetězce s nabídkou umístění supermarketu v naší obci.

V té době se uvažovalo o areálu bývalého sběrného dvoru u řeky, tedy lokality v přímé vazbě na širší centrum města. Ve stavební komisi, jejímž jsem byl tou dobou členem, jsme formulovali několik zásad pro výstavbu, zejména s ohledem na urbanisticko-architektonickou provázanost s historickým centrem. Tyto se pak staly součástí výzvy, kterou město oslovilo potenciální zájemce. Jako vzorem citlivého přístupu byla použita právě ona studie z roku 2009.

• V květnu 2020 byla oficiálně zveřejněna zmíněná výzva obchodním řetězcům
• V poslední třetině roku 2020 zaslala společnost Billa tři návrhy. Bohužel se ve všech případech jednalo v podstatě o plechovou halu, která nepřinášela architektonické kvality potřebné pro stavbu provázanou s historickým centrem, ani kvalitní veřejné prostranství pro lidi. Podrobnější vysvětlení najdete v mém starším článku v Radyňských listech z 09/2022 na str. 3-4, dostupné zde.

• V roce 2021 přišla společnost LIDL s návrhem umístění supermarketu místo koupaliště. Dokonce nabídla finanční prostředky na přesun koupaliště přes ulici na místo bývalého sběrného dvoru u řeky. 
• V návaznosti na tuto nabídku vznikla pracovní skupina pro supermarket, (jíž jsem od počátku členem).
• V prosinci 2021 začal platit nový územní plán, který stanovuje plochy, ve kterých plochách lze obchodní zařízení umístit, jinak oproti předcházejícímu plánu.
• V období 2021-22 probíhala jednání pracovní skupiny se společností LIDL nad návrhem supermarketu v místě koupaliště. Jednání vedla dobrým směrem, vznikal návrh architektonicky zdařilý, který dobře zapadl do dané lokality. Nutno doplnit, že toto umístění by vyžadovalo změnu územního plánu.
• V létě 2022 začala likvidace společnosti PRONAP, což má přímou souvislost pro budoucí události.
• V roce 2023 záměr v místě koupaliště zanikl. Společnosti LIDL se nepodařilo dohodnout na odkupu soukromých pozemků, které by byly pro realizaci potřeba. Společnost souběžně mění své strategie týkající se vzniku nových prodejen v menších městech.

Příprava současného záměru

Tím se dostáváme k současnému vývoji. V pracovní skupině jsme započali přípravu aktuálního záměru. Nejpodstatnější okolností, která otevřela nové možnosti, byla likvidace společnosti PRONAP. 

Umístění v přímé návaznosti na historické centrum je architektonicky náročnější, poskytuje nám ale potenciál centrum důstojně dotvořit a podpořit jeho živost (to je jeden z předpokladů vzniku prostoru centra příjemného pro lidi). 

Kromě toho je žádoucí pro areál zaniklé společnosti najít vhodné využití, aby nám v centru nevznikl opuštěný brownfield, jak jsme si říkali v úvodu článku. 

Právě v této době vznikla koncepční studie na areál bývalého PRONAPu od ateliéru A8000. Rozděluje bývalý areál na dvě části – obytnou čtvrť v severní části a umístění supermarketu v jižní části u Smetanovy ulice. 

Umístit supermarket spíše směrem na Šťáhlavy bylo i mou úvahou. Mimo jiné také proto, že by po dokončení obchvatu Losiné bylo možné vést zásobování právě ze směru od Šťáhlav tak, aby nákladní vozidla vůbec nemusela jezdit přes centrum.  (pokud vás zajímají další důvody, opět odkáži na článek v RL 09/2022, str. 3-4). A je to také v souladu se zpracovanou Vizí rozvoje města (dostupnou zde).

I v tomto případě vyžaduje umístění supermarketu změnu územního plánu. Jelikož v našem právním prostředí trvá pořízení změny územního plánu až několik let, nechal jsem při první příležitosti podnět na změnu zařadit do aktuálně pořizované Změny č. 2.

V pracovní skupině jsme intenzivně diskutovali zda pozemek pro supermarket prodat, nebo jej poskytnout na dobu určitou tzv. právem stavby. Přiklonili jsme se k právu stavby.

Proč právo stavby, a ne přímý prodej

Zásadní rozdíl mezi právem stavby a prodejem pozemku je v míře kontroly, kterou město nad záměrem a budoucím využitím má. Pokud by město pozemky rovnou prodalo, výrazně by si omezilo kontrolu nad tím, co tam skutečně vyroste. Právo stavby umožňuje městu vystupovat jako partner, který určuje podmínky pro účel stavby, její vzhled, řešení parkování apod. Konkrétně je právo stavby definováno paragrafy § 1240 až § 1256. občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.)

Právo stavby znamená, že město poskytne investorovi pozemek pro realizaci konkrétního záměru, ale stále zůstává jeho vlastníkem. Investor vlastní pouze stavby, které v souladu se smlouvou vybuduje. Po stanovené době je povinen pozemek městu vrátit. Jedná se o pojistku, jak si město může ponechat dlouhodobou kontrolu.

Pro město se v principu jedná o výhodné řešení, které potenciální investory omezuje více  než při prodeji pozemku.

V pracovní skupině jsme připravili podmínky pro výběr subjektu pro realizaci záměru v režimu práva stavby. Dopracovali jsme architektonické požadavky a ekonomická kritéria a další hlediska. Architektonické hledisko tvoří 50 % hodnocení, což osobně kvituji a apeloval jsem na tento způsob hodnocení.

Výběr vítězného návrhu a smluvního partnera

Na základě zpracovaných podkladů se situace vyvíjela následovně:

• V září 2025 bylo zastupitelstvem rozhodnuto o pořízení práva stavby a bylo vyhlášeno výběrové řízení.
• V lednu 2026 proběhlo zasedání komise k vyhodnocení nabídek. Odbornou část komise pro hodnocení architektonické kvality jsme zastávali pan architekt Štáfek (autor územní studie na dostavbu centra města) a já coby zástupce města s architektonickou praxí.

Přihlásil se pouze jeden uchazeč, Lekvi Development Orion s.r.o ve spolupráci s architektonickým ateliérem A8000 a jednající se společností Billa. Může se to zdát jako málo. S ohledem na všechny souvislosti to není zas tolik překvapivé. Subjektů, které by takový záměr chtěli realizovat, budou obecně na trhu spíše jen vyšší jednotky. Některé mohou spadat pod společný koncern (nikoliv kartel) a potom se obvykle soutěže koordinovaně účastní jen jeden subjekt a další, spadající pod stejný koncern, už ne. Případně se může jednat o dohody o exkluzivitě, kdy developer, který se účastní výběrového řízení, v dané lokalitě v rámci obchodních dohod spolupracuje po určitou dobu s jedním konkrétním subjektem.

Pro dosažení potřebné kvality jsou stanoveny architektonické požadavky, které běžné plechové haly prodejen příliš nesplňují. Připočtěme k tomu, že se nejedná o prodej pozemku, ale o právo stavby na dobu určitou, kde pozemek zůstává ve vlastnictví města. Tyto podmínky přispívají ke kvalitnímu a pro město výhodnému řešení, počet zájemců to ale jistě ovlivní.

Kvality předloženého návrhu

Předložený návrh je architektonicky velmi kvalitní a převyšuje běžný standard. Pozemek je ve svahu a níže než Smetanova ulice. Samotná objemná stavba prodejny tak nepůsobí jako vysoká a svým měřítkem lépe zapadne do této lokality přímo sousedící s historickým jádrem města. Zároveň podél Smetanovy ulice je v návrhu umístěna druhá stavba (sousedící s objektem bývalé policejní stanice), která urbanisticky napomáhá dotvořit uliční čáru. To jsme požadovali a ze své strany jsem na tomto neoblomně trval, protože vytvoření kvalitních veřejných prostranství pro lidi je stále jeden z hlavních cílů. V této doplňující stavbě s komerčním parterem mohou být umístěny další menší prodejny, či například ordinace lékaře.

Směrem od centra je z nároží křižovatky navrženo pobytové schodiště se stromem, kterým se lze přímo dostat mezi objekt supermarketu a nově navržený objekt s komerčním parterem vedle bývalého policejního domu. Kladli jsme důraz na zachování stávajících vzrostlých stromů, což je v návrhu zohledněno.

Sepsali jsme jsem několik bodů, jak návrh vylepšit, aby lépe naplňoval potřeby města. Konkrétně jsme hovořili o západní fasádě objektu. Momentálně se jedná o dlouhou monotónní stěnu. Navrhovali jsme úpravu návrhu tak, aby lépe utvářela příjemný prostor ulice (zejména pro obyvatele protějších rodinných domů), například zeleným porostem nebo zapojením komponovaného streetartu. Zabývali jsme se i zlepšením bezbariérového přístupu. Ostatní členové sepsali také několik bodů, které se netýkaly architektonického řešení.

Celkově se jedná o citlivé ztvárnění vzhledem k přilehlému historickému centru města a jeho budoucí podobě. Návrh přináší příjemné veřejné prostranství , které zvýší kvalitu života v celé lokalitě. 

Diskuse nad zněním smlouvy

Otázka, zda je v našem městě supermarket potřeba je složitější, věřím ale, že panuje shoda, aby se vybudoval. O vysoké architektonické kvalitě předloženého návrhu nejspíš nikdo z nás, zastupitelů, nepochybuje. Panuje taktéž shoda, aby se jednalo o řešení kvalitní a v nejlepším zájmu města. Je to znění samotné smlouvy o právu stavby, které budí rozpory.

Samotná smlouva byla konzultována i v rámci pracovní skupiny, a to za účasti externího právníka města. Následně nejužší vedení města dopracovalo finální znění, které však členové skupiny a zastupitelé viděli až pár dní před jednáním zastupitelstva o schválení podpisu smlouvy. U takto rozsáhlého dokumentu a důležitého záměru se poskytnutý čas nezdá jako dostatečný.

Považoval bych za vhodné, a nejsem zdaleka sám, aby před samotným jednáním o schválení proběhla pracovní porada zastupitelů, kde by byl prostor si vše vysvětlit a projednat v širším plénu. Jsem názoru, že na takto podstatných záležitostech má panovat mezi zastupiteli obecná shoda, a smlouva by neměla být schválena jen těsnou většinou. 

Terčem kritiky se stal také způsob zveřejnění informací. Mnozí upozorňovali na to, že byly nejprve publikovány na profilu starostova sdružení, zatímco na facebookové stránce města se objevily až s časovým odstupem.

Sporných bodů je celá řada, pro jednoduchost zde uvedu jen několik příkladů. Sporná je výše tzv. stavebního platu (nájmu), kterou město obdrží a způsob jeho valorizace. Diskutujeme o vyváženosti smlouvy, konkrétně možnosti odstoupení od smlouvy ze strany investora a možnosti odstoupení ze strany města a vyloučení běžných důvodů daných zákonem. Podmínky navrácení pozemku městu a co se stane s postavenými budovami po uplynutí smluvní lhůty 50 let (s možností prodloužení o deset let) nejsou vyjasněné. 

Ze své strany jsem už v rámci pracovní skupiny připomínkoval například vymezení budoucích úprav stavby, které smí investor dělat sám a u kterých už potřebuje investor souhlas města. Konkrétně jsem trval na znění, aby byl souhlas města vyžadován vždy, pokud by docházelo ke změně účelu stavby, změně objemu stavby (nástavby, přístavby a podobné úpravy) a zásahu do řešení veřejného prostranství, které je v návrhu pro město cenné.

Nejasností a dotazů je mnohem více, jak ze strany opozice, tak ze strany koalice. Znění smlouvy není jednoduché. Na její pozorné přečtení, pochopení a případné připomínkování je potřeba čas.

Další kroky

Patřím mezi ty, kteří zastávali názor, aby se schválení smlouvy posunulo až na další jednání zastupitelstva. Ještě v den jednání zastupitelstva jsem věnoval mnoho času telefonátům a vyjednávání, které měly podpořit posun schvalování smlouvy a vytvořit prostor pro její důkladné prostudování a projednání. Vítám, že k tomu nakonec došlo. Zastupitelstvo města se nakonec usneslo, že samotné hlasování o schválení smlouvy posune. 

V polovině července bude uspořádána porada pracovní skupiny pro supermarket a zastupitelů, a to za účasti externího právníka města. Cílem je poskytnout onen potřebný prostor pro prostudování znění smlouvy, důkladné zvážení dopadů a prostor pro připomínky a diskusi.

Do konce srpna bude svoláno mimořádné zastupitelstvo, aby hlasovalo o schválení smlouvy o právu stavby na výstavbu supermarketu s vybraným uchazečem. Veškeré další kroky závisí na tom, zda smlouva bude, či nebude schválena.

O dalším vývoji vás budeme nadále informovat.