Územní plán obce se dotýká každého z nás, a proto považuji za podstatné Vás formou tohoto textu informovat o některých změnách v územním plánování vyplývajících z nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. účinného od 1. 7. 2024 (dále NSZ).
Změny jsou početnější a v tomto článku se zaměříme pouze na ty, které se vás mohou nejvíce týkat.
co se pro vás změnilo?
- Připomínky aneb sbohem námitky
Jedna z nejvíce diskutovaných změn upravuje námitky a připomínky veřejnosti. Ve zkratce nový stavební zákon vypustil možnost podávat námitky v procesu pořizování územně plánovací dokumentace. Zachována byla pouze možnost připomínek. Námitky sice uplatňovat nelze, ale NSZ specificky říká, že o připomínkách vlastníků je nutné rozhodnout a jejich vypořádání odůvodnit (§ 98). Narozdíl od námitek, u kterých musí být rozhodnuto o každé samostatně věcně shodné připomínky lze spojit a vypořádat hromadně. Návrh vypořádání připomínek je možné předložit k vyjádření zastupitelstvu, které jej může vrátit k přepracování.
Pozitivní je, že došlo k prodloužení doby na podání připomínek. Nyní je lze podávat do 15 dnů od veřejného projednání, místo původních sedmi (§ 97).
- Pozor na pasivitu
Je nezbytné být aktivní a uplatňovat své zákonné možnosti v průběhu pořizování územního plánu a jeho změn. Návrh na zrušení územního plánu nebo jeho části je nepřípustný, pokud je založen jen na důvodech, které nebyly uplatněny v procesu pořizování, ačkoliv uplatněny být mohly (§ 307). Oproti starému zákonu to nový natvrdo stanovuje. Zjednodušeně řečeno, pokud osoba neuplatní připomínku v době, kdy tu možnost ze zákona měla, v podstatě se připraví o možnost úspěšného soudního přezkumu.
- Dohody o parcelaci
Následující změna může být pro některé z vás dobrou zprávou. V novém stavebním zákoně už není tzv. dohoda o parcelaci, která někdy bývá v územním plánu podmínkou pro výstavbu. V praxi to znamená, že do nově pořizovaných územně plánovacích dokumentací se už dohody o parcelaci nebudou vkládat. V případě stávajících plánů se požadavek na uzavření dohody o parcelaci nepoužije a formálně by měl být vypuštěn v rámci budoucích změn územního plánu. Tedy pokud již dohoda nebyla uzavřena (§ 324 a 327).
Obdobně se ruší i předkupní právo (§ 327). Nově se v územních plánech uplatňovat nebude a ve stávajících případech je přechodná doba 4 let.
- Stavební uzávěry
Mění se též právní úprava stavebních uzávěr. Nejpodstatnější změnou je jasné vymezení maximální délky uzávěry, a to nanejvýš 6 let (§ 123). V předchozí právní úpravě délka jednoznačně definována nebyla.
- Plánovací smlouvy
Ve větším rozsahu se uplatní plánovací smlouvy (§ 130 až 132) formou veřejnoprávní smlouvy. Ty by vydaly na samostatný článek, proto se jim zde podrobněji věnovat nebudeme. Pouze uvedu, že výstavbu lze v územním plánu podmínit nejen zpracováním územní studie, ale i uzavřením plánovací smlouvy, přičemž rámcové podmínky takové smlouvy musí být přímo v územním plánu vymezeny.
- Žádost o pořízení změny ÚP
Určitou změnu doznaly i žádosti o změnu územního plánu. Specificky zde uvedu jen tu část, týkající se žádostí o tzv. změnu z jiného podnětu – tedy z podnětu kohokoliv z Vás. Dříve stačilo vyplnit žádost s uvedením požadované změny, věcného důvodu a dalších formálních náležitostí. Samotný návrh zadání změny řešil pořizovatel. Nově jsou dvě možnosti. Buď může žadatel podat žádost v podstatě jako dříve s tím rozdílem, že taková žádost o změnu se bude řešit až v rámci zprávy o uplatňování územního plánu (každé 4 roky). Druhou možností je podat žádost včetně zpracovaného obsahu změny a stanovisek dotčených orgánů. Tedy pokud nechce žadatel čekat na vyřízení v rámci zprávy o uplatňování, leží vypracování návrhu zadání změny a zajištění stanovisek na jeho bedrech.
- Ochrana klimatu
Nově se návrhu regulativů zasahujících do osobního vlastnictví uplatňuje také hledisko ochrany klimatu a adaptace na změnu klimatu. Ale ne svévolně. Stále je třeba takový zásah dobře odůvodnit (jak se v daném území klimatická změna projevuje a jaký vliv navržené opatření má). Změna je zejména v tom, že klimatické hledisko se výslovně propsalo do znění zákona, konkrétně v § 39 odst. m) „uplatňovat požadavky na adaptaci sídel a uspořádání krajiny vyplývající ze změny klimatu“. Což osobně vítám.
Chcete vědět více?
Základům toho, jak v územním plánu číst a jak se do procesu jeho pořízení může zapojit veřejnost včetně možností, jak bránit svá práva, jsem se věnoval v přednášce (ke zhlédnutí na tomto odkazu). V základních principech přednáška stále platí, ačkoliv je zpracována ještě podle starého zákona. Doplnění s ohledem na nový zákon je k dispozici zde na tomto odkazu.
Co nás čeká dál? Rozsáhlé změny
Tato nová pravidla platí ani ne dva roky. Za tu dobu vzniklo více jak deset novel a v přípravě je další rozsáhlé přepracování stavebního zákona, které by mělo začít platit ještě letos. To přináší řadu dalších změn, bohužel spíše k horšímu. Jedná se mimojiné i o podstatné zásahy do ochrany práv obyvatel. Povíme si o tom v samostatném článku.
